부동산 매물의 소유자가 자주 바뀌는 이유, 소유자가 자주 바뀌는 부동산은 좋은 매물일까?

소유자가 바뀐 부동산 매물 매입의 나쁜 예

어느 부동산 매물의 주인이 자주 바뀌었다면 그 이유는 무엇일까요? 우수한 부동산 매물이기 때문에 많은 투자자들이 매입을 했기 때문에 좋은 부동산 매물이며 당장 매입해야 하는 좋은 투자대상일까요? 간단한 예를 들어보겠습니다. 이제 막 퇴직을 한 A씨는 퇴직금과 약간의 대출을 보태 부동산 투자를 하기로 마음먹었습니다. 지금 살고있는 집보다 좀더 넓은 곳으로 이사를 가거나 매입 후 되팔아 시세차익을 챙기는 것을 투자의 목적으로 잡았고 부동산 경매를 통해 부동산을 찾던 중 괜찮은 매물을 하나 찾아냈습니다. A씨가 찾아낸 부동산은 나름 위치도 나쁘지 않았고 인근에 있는 아파트에 가려져 매수희망자가 많지 않은 매물이라 시세의 절반까지 유찰되고 있는 저렴한 빌라였습니다. A씨는 이 빌라를 매입하기로 마음먹고 등기소를 찾아가 부동산에 대한 등기부등본을 떼어봤지만 등기부등본에는 과거에 부동산 소유주가 여러번 바뀌었다는 이력이 명기되어 있었습니다. 이 사항을 확인한 A씨는 투자여부를 고려했고 고민 끝에 큰 문제가 없다고 생각하여 부동산을 매입하기로 하였습니다.

 

실제로 부동산 발품을 많이 팔아보고 매물에 대한 등기부등본을 떼어보면 괜찮은 물건이고 만족한 물건인데 주인이 여러번 바뀐 매물이 상당수입니다. 이때 그럴만한 사정이 있어서 그런것은 아닐까, 혹은 좋은 매물이라 여러사람들이 매입해서 그런 것이 아닐까 라고 대수롭지 않게 여길 수도 있겠지만 사실 이것은 간단하게 넘길 수 있는 문제가 아닙니다. 모든 매물이 그렇지는 않지만 소유주가 여러번 바뀐 매물은 대부분이 하자가있는 매물일 가능성이 큽니다. 소유주가 여러 번 바뀐 부동산은 부동산 실명제 위반이나 투기성 부동산일 가능성이 크고 소유주에게 세금 문제나 소유권 소송이 걸려있는 경우가 많습니다. 이같은 경우에는 문제가 생길 경우 소송에 함께 휘말려 생각지도 못한 싸움을 해야하는 경우도 있습니다.

 

목돈이 들어가는 부동산투자, 안전이 제일이다!

어떤 투자든 마찬가지 이겠지만 특히 부동산 투자를 하는 데 있어서 가장 중요한 관건은 안전이라고 할 수 있습니다. 다른 재테크 투자방식에 비해서 목돈이 들어가는 경우가 대부분이며 작은 매물이라 할지라도 상대적으로 큰 자금이 필요로 하기 때문입니다. 아무리 시세보다 저렴하게 매물을 매입했다 하더라도 부동산 자체의 물리적 하자 외에 권리상 이상이 있는 부동산이면 문제가 복잡해집니다. 부동산을 파는 사람의 입장에서는 부동산을 팔아 매매대금만 챙기면 끝나는 일이지만 매수자는 부동산을 매수한 뒤 각종 문제를 자신이 떠안아야 할 수도 있으므로 계약서를 작성하기 전 이미 잘 알고 있는 내용이더라도, 혹은 미심쩍은 부분이 있다면 더욱 확실하게 확인을 하고 넘어가는 것이 중요합니다.

 

매입하고자 하는 부동산이 취득용도와 금액대, 지역 등을 정한 뒤 발품을 많이 팔면 팔수록 좋은 매물을 찾아낼 수 있는 확률이 높아집니다. 중개업 협회나 법인 중개업소에서 운영하는 매물 전시관, 또는 믿을 수 있는 중개업자에 의뢰하면 시간과 교통비를 줄이는 것은 물론이고 자신이 찾아내지 못했던 좋은 매물을 찾아낼 수도 있습니다. 부동산을 매입하기 전 법률적인 하자 여부의 확인은 필수 점검사항입니다. 매도인이나 중개업소로부터 토지와 건물 등기부등본을 발급 받아 법률적 이상 유무를 확인해야 합니다. 등기부상에 각종 담보설정이나 예고, 가등기가 설정된 때는 의심을 해봐야 하며, 지상권 설정등기 등 모르는 법률용어가 나올 때 만약 자신이 미심쩍은 부분이나 잘 이해가 안가는 교묘한 명기사항같은 경우에는 법률 전문가에게 반드시 자문을 구하고 그 부분에 대해 확실한 이해를 할수 있어야 합니다.

 

또 반드시 지적도와 토지이용계획확인원 등 최근의 모든 서류를 지참한 뒤 현장 답사를 거치는 것도 필수적입니다. 이때 만일 아파트 등 공동주택을 매입할 요량이라면 건물등기부에 기재된 대지 부분을 파악하는 것도 좋은 방법입니다. 또한 개정된 건축법을 미리 알고 가는 것도 좋습니다. 예를 들어보자면 소방법이 있습니다. 신축 건물이 아닌이상 일반적인 부동산 매물은 보통 적게는 5년 길게는 15~20년 정도 된 건물들도 있습니다. 그 건물을 처음 설계하고 지을 당시의 소방법과 지금 현재의 소방법은 당연히 다를 수밖에 없습니다. 만약 중간에 건물 소유주가 개정된 건축법 법안에 따라 내부 공사를 했으면 상관이 없지만 만약 그렇지 않다면 추후에 충분히 문제 될 수 있는 것이 건축법 입니다.

 

만약 대지권이 미등기인 경우 대지권 등기가 마쳐지지 않은 사유를 확인해야 합니다. 아파트나 빌라 등 공동주택에 있어 대지권 등기가 나지 않은 경우 재산권 행사에 지장이 있으며 토지부분에 대해 경매가 부쳐져 추후 새로운 낙찰자에게 지료를 부담해야 하는 경우가 생길수도 있습니다. 매도자가 진정한 소유자인지 확인하고 대리인과 계약할 때는 위임장을 반드시 첨부한 뒤 계약해야 합니다. 만약 담보가 잡혀있는 부동산 매물을 매입하고자 할 때는 매도자와 함께 담보설정 금융기관을 방문해 부동산에 설정된 저당권의 범위를 서면으로 확인해 두는 것이 바람직합니다.