부동산 가격폭등의 이유와 불편한 진실

부동산의 시세가 폭등하는 이유는 무엇일까요?

우선 기본적인 이유로는 수급상의 불안 요인이 있습니다.

대한민국의 경제적으로 많이 발전을 하기는 했지만 타 선진국에 비해 낮은 주택 보급률과 수도권 집중 현상의 지속,

이전에 지어진 주택들의 재건축 시기 도래와 대규무모의 뉴타운 재개발사업의 진행으로 인한 수급 불안정 때문입니다.

 특히 90년대 초 1기 신도시 건설 이후에 집값의 침체로 주택 공급이 부족했던 것이

결국 2000년 대 집값을 상승시키는 큰 계기가 되었습니다.

하지만 단지 주택 수급상의 요인들 때문에 2000년대 이후 집값이 폭등했다는 것은 설득력이 부족합니다.

 

사실 이런 수급상의 요인들 가운데 상당 부분은 이전에도 계속 지속되어 왔었고,

그 시기에도 부동산 시세의 등락은 반복됐기 때문입니다.

주택 시장은 국내외를 막론하고 보편적으로 10~20년의 주기로 변동합니다.

이런 수급상의 구조적 문제들은 그 사이에 점진적으로 조정되어 나간다고 할 수 있습니다.

그렇기 때문에 국내의 경우에는 수급상의 문제 뿐만 아니라 기타 문제 들을 충분히 인식하지 못하고

그때 그때 마구잡이식의 주택 공급이 진행된다는 것이 문제라고 전문가들은 분석합니다.

 

그렇다면 수급상의 요인외에 어떤 문제들을 충분히 인식하지 못한다는 것일까요?

가장 알기 쉽게 표현한다면 부동산 투기입니다.

물론 부동산 투기를 하는 사람들은 투기가 아닌 투자를 하는 것이라고 하지만

사실 투자와 투기의 명확한 선을 긋기가 쉽지는 않습니다.

그렇다면 부동산 투기가 발생하는 원인은 무엇일까요?

초기에는 수급 불균형으로 촉발되기는 했지만 그렇게 해서 집값이 오르면

어느 순간 투기적 상황으로 옮겨가게 됩니다.

2000년대 투기의 경우에도 지속적인 부동산 시세 상승을 부추기는 여러 요인들이 작용했던 사례가 있습니다.

먼저 달러 유동성 과잉과 급격한 저금리를 요인으로 들 수 있습니다.

 

저금리 기조 아래 기중 금융기관들이 아파트 담보 대출을 통해 손쉬운 돈벌이에 뛰어들었습니다.

은행들은 집을 가장 효과적인 자산 증식 수단인 양 광고하며 삶의 터전에 대한 사람들의 투기질을 부추겼습니다.

부동산 투기 자금을 대량으로 펌프질 한 것입니다.

그로 인해 2000년대 이후 가계부채가 340조 원 이상으로 증가했고,

이 가운데 60% 이상을 부동산 담보 대출이 차지하고 있었습니다.

은행은 대출해줄 자금이 부족해지자 단기 외화 차입금까지 끌어와 부동산 시장에 쏟아 부었습니다.

 

그 뿐만 아니라 정부의 대책이 투기를 더욱 확대 생산한 요인도 있습니다.

투기적 상황에 대해 공급 부족론을 외치며 신도시 건설계획 등을 통해 투기판을 만들어

투기 세력에게 먹잇감만 계속 공급한 것입니다.

당시에 틈만 나면 느슨해지는 정부의 정책 의지도 문제였습니다.

2001년부터 2003년에 걸친 1차 부동산 시세 폭등기 이후 부동산 시세가 보합세를 보이자

2004년 하반기 이후 실행한 정부의 대응이 대표적인 정책 의지 문제였습니다.

 

2003년 10.29 대책을 내놓음으로 인해 2004년 상반기 집값이 어느정도 안정세를 보인것은 사실입니다.

하지만 정부는 하반기부터 당시 강력한건설경기 부양의지를 드러냈고

10.29 대책이 제대로 집행되기도 전에 정부는 대책의 골격을 스스로 무너뜨리기 시작한 것입니다.

또 기업도시, 혁신도시, 행정복합도시 등 거대 개발 프로젝트들을 줄줄이 추진함으로써

지방의 땅값과 집값을 상승시켰습니다.

이와 동시에 서울에서는 재개발과 뉴타운 사업지를 대거 지정하였으며

집값 거품을 강남에서 강북지역까지 확산시켰습니다.

이 같은 중앙정부와 서울시의 움직임이 시너지 효과를 이루면서 집값은 2005년 초부터 2006년 말까지

다시 가파르게 상승하는 2차 폭등기를 맞이하였습니다.

 

물론 이 외에도 건설업계와 중앙정부의 유착, 건설업계의 담합 및 투기에 편승한 분양가 조작,

언론매체의 선동적 왜곡 보도 등 여러가지 요인들이 복합적으로 작용했음은 물론입니다.

특히 당시의 투기 현상이나 건설 부패와 담합 등에 의한 집값 상승을 사이비 시장논리로 정당화 함으로써

투기 거품을 확대 재생산한 일부 언론 매채들의 책임을 전문가들은 매우 크다고 판단했습니다.