부동산 계약서 작성하는 방법, 부동산 매수절차

부동산 매입 전 확인해야 할 사항들

1. 취득종목과 용도 고려 - 금액에 맞춰 매물의 종류와 지역적 위치, 교통, 주변 호나경등을 고려하여 매입 가능지여고가 선호지역을 분류 후 선택

2. 부동산 중개업소에 물건 의뢰 - 매물 전시관이나 정보지, 인터넷, 매스컴 등의 정보를 이용하고 사전 매물현황과 점검사항을 파악한 뒤 직접 발품을 파는 답사계획 수립 

3. 현장답사 - 주거환경과 입지, 교통편의등을 직접 확인함과 더불어 주택의 경계나 도로상태, 부동산 내부 구조등을 확인 

4. 서류 확인 - 등기부등본의 소유, 권리관계와 담보설정 확인 및 토지, 건축관련 대장의 경계, 면적, 용도, 개발제한 여부 확인

5. 계약 체결 - 계약 전 등기부등본 등 제시 재확인 및 매수 금액 적정선 검토 후 임대차계약서에 계약 내용과 특약사항 등을 면밀하게 기재

 

부동산 계약서 작성 전 확인 사항 및 작성 요령

부동산 임대차 계약서는 구체적이고 정확하게 작성해야 합니다. 추후에 문제가 발생될 수 있는 애매한 용어는 가급적이면 배제하고 되도록이면 법적인 하자가 없는 확고한 문구만을 기재해야 추후에 발생할 수 있는 법적인 문제에서 우위를 점할 수 있습니다. 만약 단서조항이 필요할 경우에는 확실하게 명기해야 합니다. 예를 들어보자면 부동산 매물 중 정원이나 그 정원의 나무, 샹들리에 등이 딸린 단독주택을 계약할 때 계약 전 정원의 나무나 샹들리에 등 시설물에 대한 세세한 부분까지 포함 여부를 확인하고 계약서에 분명하게 기재하지 않을 경우에는 다툼의 소지가 있을 수 있습니다. 단서조항에는 특별한 양식이 없으므로 자신의 권리를 주장하고 싶은 내용을 서로 합의한 뒤 확고한 문구로 확실하게 기재하면 됩니다.

 

매물의 모든 조건 등을 확인하고 문제가 없다면 계약을 해야하는데 계약을 진행하기 전에 부동산 소재지의 주소와 전 소유자의 이름을 확인한 다음 부동산 소재지 관할 등긱소에서 등기부등본을 발급 받아 현재 소유자가 진정한 주인인지 확인하는 것이 좋습니다. 공동소유의 부동산이면 지분표시가 되어 있는데, 매매의 경우 지분 표시된 사람 모두와 직접 계약을 체결해야 합니다. 등기부등본은 근저당, 가압류, 압류 등 권리상의 여러 문제를 확인하는 데 필요한 서류이므로 직접 학인하는 것이 좋습니다. 어려운 용어나 잘 모르는 내용이 있을 경우 법무사나 법률전문가에게 문의해 확실히 확인해야 합니다. 구청에서 토지대장, 건축물관리대장, 지적도, 토지이용계획확인원을 발급받아 전 소유주의 이름으로 등재되어있는지, 무허가 건물은 아닌지, 도시계획도로에 접해 나중에 부동산 일부에 길이 생길 염려는 없는지 등도 확인하는 것이 중요합니다. 간혹 도심지 노후 주택의 경우 소방도로 편입예정인 경우도 있기 때문에 재차 확인해야 자신에게 올수 있는 피해를 방지할 수 있습니다.

계약 전 체크사항은 다음과 같습니다.

1. 부동산 매물의 소유주 여부 확인, 등기부등본, 건축물대장 등

2. 계약시 계약서를 작성하러 온 사람이 본인인 경우 신분증을 대조해보고 대리인인 경우 대리인의 신분증과 부동산 소유주의 위임장, 인감증명서를 근거로 대비한 뒤 문제가 없으면 계약을 진행할 수 있습니다.

3. 미성년자인 경우에는 부모의 동의서를 확인한 후 계약을 진행할 수 있습니다.

4. 매도자, 매수자의 주소, 주민등록번호 등의 인적사항을 확인해야 합니다.

5. 매매금액과 지급방법 역시 합의해야 합니다.

6. 추가로 기재한 단서조항을 확인해야 합니다.

7. 계약 위반시 조치사항 등을 확인해야 합니다.

 

계약서 작성시 일반 사항은 다음과 같습니다.

1. 거래내용에 맞는 계약서를 3부 작성한 뒤 매도자, 매수자, 중개업자가 각각 1부 씩 보관하며 각각의 거래계약서 접속부분에는 각각 도장을 찍어 위조 및 변조가 불가능하도록 해야합니다.

2. 매매대금 산정시 토지면적, 점유면적 등을 명확히 표시해 두어야 합니다.

3. 매매금액의 표시는 일반적으로 사용하는 숫자보다는 한자의 계약서 서술체나 한글 등으로 작성하고 여백없이 '금'자 옆에 붙여서 작성해야 합니다.

4. 아파트나 상가 분양 계약서는 매도자가 일방적으로 인쇄한 경우가 대부분인데 애매한 용어나 불확실한 문구인 경우 시행사 대표에게 정확한 표현의 기재를 요구해야 합니다.

5. 대금의 지급방법을 기재할 경우에는 장소와 지불일자 금액등을 모두 명시해야 합니다.

6. 중요한 권리이전이나 권리, 의무가 따르는 계약서는 공증인증사무소에서 공증을 받아야 합니다.

7. 분양권 등 신규분양 물건을 살 때는 대출금 연체, 공사진척 상황도 점검한 후 계약서를 작성해야 합니다. 

 

잔금지급시 최종적인 권리관계 확인과 변동상황을 체크하기 위해서 각종 서류를 다시 발급받아 확인해야 하며 만약 담보가 있거나 대출금을 안고 부동산을 매입할 때 해당 금융기관으로부터 저당권의 범위와 잔고를 서면으로 확인하고 동시에 추가 대출 금지를 요청해 두는 것이 좋습니다. 또 해당 부동산에 부과된 제세공과금의 서류를 재차 확인하고 매도자의 연락처를 알아두는 것이 추후에 발생할 수 있는 일련의 상황들의 대처를 비교적 유연하게 해결해 나갈 수 있습니다.