수익형 부동산 투자의 노하우, 역세권과 유동인구를 고려하자

수익형 부동산투자와 기본적인 예

수익형 부동산 투자는 무조건 수익률이 높은 부동산을 선택하기만 하면 장땡일까요? 아니면 역세권에 위치한 위치좋은 수익형부동산을 사기만 하면 성공한 투자라고 할 수 있을까요? 수익형 부동산은 말그대로 매달 월세를 받을 수 있는 부동산을 뜻합니다. 그렇기 때문에 사실 수익률이라는 개념은 수익형 부동산을 선택하는 중요한 요건 중 하나로 꼽을 수 있습니다. 그렇다면 한가지 예를 들어보겠습니다. 최근 높은 수익률을 홍보하는 수익형부동산에는 분양형 호텔을 예로 들어볼 수 있습니다. 분양 광고팜플렛등을 읽어보면 높은 수익률은 기본베이스로 깔려있고 호텔에 유입되는 평균 관광객의 수, 공항과 호텔의 거리 등 각종 훌륭한 조건을 볼 수 있습니다. 물론 이런 광고에서 제공해주는 광고들이 정말 사실인 경우도 있고 투자시 좋은 결과를 가져오는 경우도 있습니다.

하지만 대부분의 분양형 호텔들은 높은 수익률을 정당화 하기 위해 위의 자료들을 과장해서 광고하는 경우도 있으며 분양형 상가는 시행사의 약속이 제대로 지켜지지 않거나 선분양을 받은 경우에는 시행사의 부도 등으로 인해 큰 손해를 볼 수도 있습니다. 이처럼 수익형 부동산은 수익률도 중요하지만 수익률만 보고 부동산을 잘못 선택하게 된다면 손해를 보거나 곤경에 빠질 수도 있습니다. 그렇기 때문에 분양대행사나 시행사에서 제시하는 수익률이 현재 수익형부동산의 시세를 기준으로 너무 터무니 없지는 않은지, 향후 주변 지역에 추가 부동산공급으로 인한 공급과잉 가능성, 꾸준한 임대수요 등의 각종 사항들을 철저하게 확인 후에 투자를 결정해야 합니다.

단지 분양대행사나 시행사의 말만 믿고 그동안 힘들게 모은 종잣돈을 한번에 부어버리느니 차라리 대학가 근처의 원룸촌에 원룸을 매입해 월세수익을 받던가 S전자같은 우량주를 선택해 장기투자를 하는게 맘고생도 안하고 수익도 낼 수 있을 것입니다. 시행사나 분양대행사들은 분양해야만 하는 상황에서 객관적인 사실보다는 분양에 유리한 것들만 알리기 급급하기때문에 모든 것을 긍정적으로 설명할 수밖에 없습니다.

게다가 작은 것을 부풀리거나 실현가능성이 낮은 것들을 100% 실현된다는 것처럼 이야기하는 경우도 다반사입니다. 모든것을 직접 확인하지 않고 100% 신뢰할 수 있는 것은 없습니다. 다시말해 수익형 부동산이라고 해서 높은 수익률에만 집착하고 눈먼 투자를 하게된다면 실수할 가능성이 높습니다. 수익률도 물론 중요한 요건이지만 그에 따른 분양조건들이 사실인지 아닌지 확인하는 것은 자신의 몫임은 물론이고 투자 자체의 결과는 자기자신의 선택에 따라 결정된다는 점을 반드시 명심해야 합니다.

역세권을 잡아 부동산 투자의 유리함을 선점하자

역세권, 유입인구, 임대수요등은 부동산투자를 해보거나 하다못해 사업을 하는 자영업자들은 무조건 한번씩 들어봤을법한 단어들입니다. 부동산관련 서적, 방송, 메스컴 등에서 좋은부동산을 고르는 요건중에서 빠지지 않고 등장하는 주제들이기도 합니다. 재미있게도 집근처 부동산에있는 매물분양광고, 전봇대에 붙어있는 매물전단지를 보면 모든 부동산이 위의 3가지 요건을 갖추고있다고 적혀있습니다.

역세권이란 지하철역 근처를 의미합니다. 부동산 투자 시 역세권 인근을 선택하라는 것은 전문가가 아니더라도 모든사람들이 다 알만한 상식입니다. 하지만 수익형부동산에서 역세권을 따진다는 것은 어떤방면에서 무의미하다고 볼수도 있습니다. 매물 자료를 보면 역세권이 아닌 부동산 매물이 없기 때문입니다. 물론 이 역시 직접 매물을 눈으로 보고 확인해보는게 제일 좋은 방법이지만 대부분의 수익형 부동산은 역세권에 자리잡고 있습니다. 지하철 노선도 어플을 다운받아서 보면 현재 서울시내는 물론이고 신도시, 경기권 마저도 거미줄처럼 지하철이 분포되어 있으며 수도권만 따져보아도 대략 2000개가 넘는 역세권 블록이 있습니다. 즉 역세권이 아닌 부동산을 찾기가 더 어렵다는 뜻입니다. 그때문에 현재는 역세권을 따지기 보다는 근처에 있는 지하철 노선이 어떤 노선인지를, 또 그 노선에 따라 인구가 어떻게 유입되는지 살펴봐야 합니다.

간단하게 예를 들어보면 아파트 단지가 많은 지역의 지하철역은 아침저녁으로는 유동인구가 많겠지만 낮에 머무는 상주인구는 상대적으로 적을 것입니다. 회사, 사무실이 많은 지역의 지하철역은 낮에 소비활동 인구가 비교적 많은 지역이라고 할 수 있습니다. 이 두가지만 고려해 보더라도 수익형 부동산 중 상가형 부동산투자에 적합한 역세권인지 주거형 부동산투자에 적합한 역세권인지를 따져볼 수 있습니다. 따라서 단순히 역세권만을 따지기 보다는 살짝 더 깊이 들어가 노선과 각 역의 성격을 파악해서 그 역세권에 적합한 수익형 부동산을 선택해야 합니다.

유입 인구도 놓쳐서는 안될 중요한 사항

둘째로 유입인구는 어떤 개념일까요? 여행지같은 경우에는 주말, 기념일 즉 쉬는날에 유입인구가 많을 수 밖에 없지만 주중에는 주말에 비해서 유입인구가 현저히 적기 때문에 고민을 해봐야합니다. 유입인구 역시 1주일 내내 꾸준한 지역이 안정적인 투자를 할수 있는 지역입니다. 단순히 유적지, 여행지 등의 이벤트성 호재로 인해 일정기간 유입인구가 늘어났다가 향후에 줄어드는 곳이라면 부동산의 가치가 떨어질 수밖에 없습니다. 아침에 사람들이 유입되고 저녁에 빠져나가는 회사나 사무실이 많은 지역 역시 퇴근 시간 이후 현저히 사람이 줄어들어 야간상권을 형성하는데 어려움이 있습니다.

마지막으로 임대수요가 높은곳 역시 수익형 부동산에서 빠질 수 없는 요건입니다. 부동산투자를 시작했지만 계약기간이 만료되고 그 부동산을 공실로 비워놓게된다면 그동안은 손해가 날 수 밖에 없습니다. 임대수요가 높은 지역으로는 대학교 주변, 공단 인근, 산업단지 등을 예로 들 수 있습니다. 하지만 이런 지역은 임대수요가 높다고 해서 덥썩 투자를 하기가 애매합니다. 임대수요가 높은 장점이 있지만 월세수준이 생각보다 높지는 않습니다. 서울에 위치한 7~10평의 원룸을 기준으로 보면 전국적으로 어느정도의 차이는 있겠지만 보편적으로 40~60만원 정도의 시세를 형성하고 있습니다. 게다가 5년전 시세와 지금의 시세가 그렇게 차이나지 않는다는 것을 생각해보면 윌세상승이 더디거나 월세상승에 대한 저항이 높은편이기도 합니다.

수익형 부동산을 금융상품과 비교해 손꼽을 수 있는 큰 장점은 물가상승만큼의 월세상승입니다. 그런데 5년이라는 기간동안 월세가 상승하지 않는다면 굳이 그런 곳의 수익형부동산을 선택할 이유가 없게됩니다. 그렇다면 임대수요가 높은 위의 지역들은 왜 월세수준이 낮고 잘 오르지 않는 것일까요? 간단한 이유입니다. 인근 거주자들의 월 소득수준이 높지 않기 때문입니다. 극단적인 비유이긴 하지만 차이나타운이 위치해있는 서울 대림지역과 반포, 잠실지역의 비슷한 매물을 비교해 보면 큰 차이가 있다는 것을 알 수 있습니다. 다시말해 임대수요가 높은지역을 선택해야하는 것은 사실이지만 비슷한 임대수요라면 월 소득수준이 비교적 높은 지역을 선택해야 된다는 것입니다. 그래야지만 물가 상승만큼의 월세상승을 기대할 수 있습니다.