재건축과 재개발은 무조건 이득보는 투자일까?

'xx구의 A지구가 재개발 지역으로 선정되면서 집값이 오름추세를 보이고 있다.'

간혹 뉴스 경제파트에서 볼수 있는 기사내용입니다.

실제로 부동산투자자들에게 가장 구미가 당기는 것은 재건축, 재개발 소문입니다.

다 쓰러져가는 오래된 빌라도 재건축, 재개발이 된다는 소문이 돌게되면 가격이 하늘무서운줄 모르고

치솟아 오르게 됩니다. 그래서 이런 재건축, 재개발 될 아파트, 빌라들은 투자 대상으로 인기가 높습니다.

그런데 재개발과 재건축이 무엇이고 정확하게는 어떤 차이가 있을까요?

우선 재건축, 재개발 둘 다 낡은 건물을 허물고 새 건물을 짓는 것은 동일합니다.

다만 재건축은 노후한  연립주택, 다세대주택, 빌라 등을 허물고 다시 짓는 수준의 건축공사이고,

재개발은 시군구청에서 노후한 주택이나 아파트가 많은 일정한 지역을 싹 밀어버리고

새로이 다시 짓는 일종의 도시계획 사업이라는 점이 차이라고 볼 수 있습니다.

재건축은 하고싶다고 해서 마음대로 할 수 있는 것이 아닙니다.

특정구역에서 우선적으로 재건축 추진 위원회라는 것을 만들어야 하고

구역 내의 건물들의 안전 진단도 받아내야 합니다.

거기서 그 건물이 안전하지 않다는 결과가 나와야지만 재건축 허가가 떨어집니다.

그 후 사업시행 인가가 나오고 시공업체가 선정되고 나서야 재건축이 진행됩니다.

그렇다면 재건축의 소문만 듣고서 그 부동산을 매입하는게 좋은걸까요?

그건 위험부담이 분명히 존재합니다. 물론 재건축 소문 만으로도 부동산의 가격이 오르곤 합니다.

하지만 이를 노리고 재건축 소문을 더욱 크게 부풀려 집값이 오르는 타이밍에 팔아버리는 투기꾼들이 

많기 때문에 투자를 하려면 이미 재건축 인가를 받은 주택이나 아파트를 매입하는 방법이 비교적

안전하다고 볼 수 있습니다.

자칫하면 이때다 하고 매입한 부동산 때문에 마음고생을 하고 골치아픈 상황이 생길 수도 있습니다.

재건축 인가까지 받았지만 규모가 너무 작아 시공사 측에 돌아가는 이득이 없다고 판단되면

아무도 공사를 시작하지 않으려 하기 때문에 투자를 하기 전

재건축 규모와 상황도 잘 살필 수 있는안목이 필요합니다.

재개발은 시군구에서 어떤 지역 전체를 지정하여 개발을 진행하기 때문에

재건축과는 다르게  안전진단이라는 단계가 생략됩니다.

일단 재개발 구역으로 지정이 된다면 재개발 추진위원회를 조직하여

2/3 이상의 토지 및 건물 소유자들에세 동의를 얻어야 사업시행 인가를 받을 수 있습니다.

이후 시공사가 정해지고 관리 처분이라는 단계를 진행하게 됩니다.

이 단계에서 재개발 사업비용과 수익성이 산정되는데 그럼 새 아파트가 들어서면

조합원들이 얼마씩 부담해야 그 아파트에 입주할 수  있는지 정해집니다.

재개발 기간은 비교적 빠른 2년에서 3년정도 안에 끝나기 때문에

짧은 시간에 가격이 상승합니다. 

재개발이 확정된 후 조합이 설립되기 전이라면 아직 가격이 오를 여지가 남아 있기 마련입니다.

재건축, 재개발에서 가장 신경써야할 부분은 지분입니다.

매입한 아파트의 지분으로 새 아파트를 분양받을 수 있을지,

추가적으로 내가 지출해야 하는 비용이 얼마나  들어갈지를 확실히 확인하고 계획을 세워야 합니다.

또 주택지분을 가지고 있으면 분양권을 받을 수 있지만

만약 토지 지분만 가지고 있을 경우에는 땅값만 보상 받을수 있습니다.

재건축과, 재개발 부동산 투자를 하고있는 투자자들에게는 구미가 당기는 소식이라고 할 수 있습니다.

하지만 이 좋은 먹이감을 노리고 있는 투자자는 나 하나에 국한되지 않는다는 것에 명심을 하고

언제나 냉철한 판단과 과감한 결단으로 좋은 투자를 할 수 있게끔 사전 분석은 반드시 필요한 공부입니다.