악덕건물주와 악덕세입자 누가 옳은 것일까?

대한민국은 사실상 건물주가 갑, 세입자가 을이라고 하고 악덕 건물주라고 많이들 표현하지만

실질적인 법례들을 따져본다면 세입자에게 훨씬 유리한 법들이 많고 건물주에게 불리한 법이 많습니다.

그러한 이유때문에 법에대해 무지한 건물주들에게 돈을 받아내거나 괴롭힐 심산으로 법의 사각지대를

악용하는 악덕 세입자들도 많이 존재합니다.

 

물론 반대로 유명한 악덕건물주의 갑질 중에서는 열심히 장사를 해서 얻어낸 맛집타이틀을

뺏어가려는 목적으로 세입자들을 내쫓거나 내몰고 자신이 차지한뒤 장사를 이어가는 경우가

있습니다. 하지만 이러한 경우에도 소송을 진행하면 세입자가 이기는 경우가 90% 이상입니다.

 

가끔 소문난 맛집들 중에 건물주들에게 내쫓겨서 가게를 뺏겼다고 주장하는 사람들을 보면

내쫓겼다고는 하지만 그 것도 의심스러운 것은 사실입니다. 세입자가 계약상의 어떠한 사유,

3개월의 월세를 내지 않았던지, 건물의 용도를 무단으로 변경했다든지 등을 위반하지 않는 이상

계약기간이 1년이든 2년이든 무조건 5년을 눌러앉을 수 있는 임대차보호법이라는 제도 때문입니다.

 

월세를 말도안되는 금액으로 올려서 스스로 나가게 한다고 주장하는 사람도 있는데

대한민국 법으로 정해진 월세인상률은 2%에 불과합니다. 1년에 최대 2%만 인상할 수 있으며 그 이상로

월세를 올리게 된다면 고소를 하시면 됩니다.

강남의 한 맛집이 월 천만원의 월세를 낸다고가정하면 1년뒤에 1020만원으로 산정할 수 있다는 말입니다.

 

물론 억울하게 피해를 본 선량한 세입자들도 존재합니다.

하지만 실제로 법원에서 진행되는 건물의 명도소송이나 부동산 관련 소송들의 판례들을 보면

상식적으로나 윤리적으로나 세입자의 잘못이고 하다못해 이해가 안될정도로 말도 안되는 이유임에

불구하고도 세입자는 법에의해 보호받는 경우가 허다합니다.

 

가장 큰 예를 한번 들어보겠습니다.

 

근린생활시설 분류의 건물에서는 영업이 불가능한 업종들이 있습니다. 대표적으로 무도학원이 있는데요 이 무도학원은 위락시설용도의 건물에서만 영업이 가능한 업종입니다.

하지만 계약 당시에는 학원이라고 건물주를 속인 뒤 며칠 후 스포츠댄스학원이나 무도학원등으로

사업자를 낸 뒤 학원이긴 한데 업종을 말씀 안드렸는 식으로 이야기를 합니다.

사실 학원이나 무도학원이나 같은 학원인데 뭔차이가 있겠냐, 스포츠댄스는 하다못해 세계적인 대회까지

있는 건전한 스포츠라고 생각하는 건물주들은 찜찜하긴 하지만 세입자의 언변에 속아

주먹구구식으로 넘어가게 됩니다. 실제로 댄스 방면으로 전공을 하지 않은 사람이라면

들었을 때 무도학원이라면 타 학원과 비슷한 개념일 것 같고

불법 영업이 아니기 때문에 그냥 넘어가는 경우가 많습니다. 

 

그렇게 한달 두달이 지나가다가 어느날 구청의 건축과에서 시정명령이 날아옵니다.

시정명령서를 확인해 보니 아래와 같은 내용입니다.

'당신의 건물은 근린생활시설 용도인데 그 용도의 건물에서 영업을 할 수 없는 무도학원이 영업중이다.

그러므로 당신은 명시되어있는 기간 까지 그 학원을 내보내거나 업종을 변경하지 않으면 벌금을 내야합니다.'

 

이런 시정명령은 보통 주민들과의 소음 갈등문제로 인해 주민들이 구청에 접수한 민원에 의해서 날아오게 됩니다.

보통 무도학원들은 방음벽을 설치하더라도 근린생활용도의 건물에서는 소용이 없습니다.

게다가 모든 무도학원이 그렇지는 않지만 방음벽을 인테리어 공사 중 벽 안에 설치했다고

얘기하며 설치를 안하는 학원들도 많습니다.

 

근린생활시설의 건물들은 보통 1층은 식당 그 위는 사무실, 주거공간으로 이루어진 복합형태의 건물이다보니 건물들이 비교적 가깝게, 성냥갑들처럼 붙어있기 마련입니다.

위락시설 용도의 건물 지하에 있는 노래방의 소음이 밖의 거리에 까지 들린다고들 하는데

근린생활시설의 댄스학원 소음이 주변에 안들리기를 바라는것은 어불성설입니다.

 반드시 주민들과의 소음마찰이 아니더라도 학원원장과 불만을 품은 수강생들의 고소민원, 또는 순찰을 돌던

공무원들에 의해 시정명령서가 집주인에게 날아오게 됩니다.

 

여기서 황당한 법을 한가지 적용시켜볼 수 있습니다. 건물주를 속이고 불법으로 무도학원을 영업하던

사람은 세입자인데 벌금을 내라는 시정명령서는 건물주에게 날아옵니다. 건물주는 너무어이가 없어서

구청의 건축과를 찾아가서 영업을 하는사람에게 경고를 하고 벌금을 부과해야지 왜 아무것도 몰랐던

건물주에게 벌금을 부과하냐고 항의를 합니다.

 

구청에서는 모르셨기때문에 경고와 동시에 시정명령서를 보낸 것이고 그 기한안에 해결을 하게되면

벌금을 내지 않아도 된다고 대답을 합니다.

 

그럼 여기서 해결방법은 어떤 것이 있을까요?

 

무도학원이 알아서 나가거나 영업 업종을 합법적인 업종으로 변경하는 것입니다.

하지만 여기서 무도학원의 원장은 자신이 근린생활시설에서 영업을 하면 안된다는 것을 알고

들어온 경우가 대부분이기 때문에 알아서 나가는 사람은 없다고 봐야합니다.

그리고 자신이 하던 사업 종목을 바꿔주기도 힘듭니다. 이러한 이유로 해결방안은 이루어지기 힘듭니다.

 

그렇다면 무도학원에게 당신들이 법을 어겼기 때문에 벌금을 내야하니 업종을 바꿔주거나, 나가달라고

요청을 하면 어떻게 될까요? 여기서 자신의 사업을 정리해주고 올바른 용도의 건물을 찾아 이사를 하면

아무문제가 없지만, 문제는 보통 근린생활시설에 무도학원영업을 하는 사람들의 대부분은

이와 같은 상황을 이전에도 겪어 본 악덕세입자이고 이 기회를 이용하려고 기다리고 있는 경우가 많습니다.

 

그 사람들은 상가임대차 보호법 5년을 근거로 나갈수 없다고 주장합니다.

또한 퇴거를 하는 조건으로 원상복귀 미실시, 이사비용지원, 영업손해배상지원금 등 큰 액수의

돈을 요구하는게 보통입니다. 

 

그러면 불법으로 영업을 하고있다는 것은 구청에서도 알고있는 사실이고 건축법상 근거도 있는 명백한

불법인데. 법적인 근거를 토대로 내보낼 수는 없을까요?

 

구청에 도움을 요청하거나 퇴거시킬수 있는 방법에대해서 문의를 하면 그 일은 당사자들끼 합의하에

이루어져야할 문제이고 법을 어겼더라도 구청에서는 그 어긴 법에 대한 시정명령서를

건물주에게 통보할 뿐 법적으로 무도학원을 내보낼 수 없다는 답변만 합니다.

 

무도학원을 계속 놔두자니 건축법 위반으로 벌금이 계속 나오고

내보내자니 상가임대차보호법 때문에 내보낼 수도 없는 상황입니다.

건물의 명도소송으로 진행을 해보려고 해도 법은 세입자편인 경우가 대부분이고

진행하는 동안 벌금은 계속 부과됩니다.

 

결국 건물주는 세입자의 요구를 들어줄 수 밖에 없고 세입자는 지금까지 영업을 해온 영업수입,

이사비용, 손해배상까지 모조리 챙겨서 다른 근린생활시설에서 영업을 계속합니다.

그리고 또 그곳에서 악순환은 반복됩니다.

 

대부분의 무도학원들은 구청에서 합법적으로 등록을 한 뒤 위락시설의 용도로

신고를 한 건물에서 합법적으로 영업을 하고 있고 저런 악덕 무도학원 원장들은 소수에 불과합니다.

하지만 주제에 대한 예를 들기 위해 비교적 극단적인 무도학원의 예를 들었지만

이는 무도학원, 댄스 등을 비하하는 목적이 아닙니다.

 

물론 이런 무도학원의 예 말고 실제로 악덕건물주에 대한 이야기도 많이 있긴 하지만

건축법과, 부동산법, 각종사례들을 분석해보면 과장된 뉴스기사인 경우가 대부분입니다.

 

악덕 건물주, 악덕 세입자 대한민국 부동산 사회에서 없어져야 할 고질병같은 두 존재인 것은 확실합니다.