부동산 매물을 비교하고 분석하는 안목을 키우는 방법

부동산 가격이 크게 하락하고 있는 상황에서는 급매와 경매 물건이 쏟아지기 마련입니다.

이러한 상황에서 A와 B라는 사람이 좋은 매물을 매입했다가

시세가 올랐을 때 되파는 방식의 투자를 하고자 한다고 가정을 해보겠습니다.

A는 꼼꼼하고 침착한 성격에 대형 아파트에 투자하기를 원하고 B는 A에 비해서 성격이 비교적 급하고 의심이 많으며

소형 상가 건물을 투자하려고 마음먹은 상태입니다.

A는 급매로 나온 여러 매물을 직접 확인하기 위해 매일 부지런히 발품을 판 결과

한 아파트 매물을 시가보다 30% 저렴한 가격에 매입할 수 있었습니다.

하지만 B는 무조건 시세 차익을 관점으로 투자를 하고 싶어 했으며 시장이 더 나빠질 것이라는 예측을 하며

초 우량 매물 만을 찾아다녔습니다.

결국 B는 몇 년 이 지난 뒤에도 적합한 매물을 찾지 못하며 답사만 하고 있는 상황입니다.

결국 싸고 좋은 물건만 찾다가 기회를 놓친 것입니다.

어떤 투자에도, 어느 투자자라도 의심을 가지고 있는다는 것은 물론 나쁘다고 할 수 없습니다.

많은 자금을 들여 투자하는 만큼 신중한 결정은 당연히 필요한 조건이기도 합니다.

하지만 부동산 시장을 바로 보지 못한 채 의심하고 경계하다 보면

투자성 높은 물건을 잡을 기회를 영영 놓쳐버릴 수도 있게 됩니다.

시장이 전반적으로 위축될 때는 괜찮은 상품도 관심을 끌지 못하는 경우가 발생합니다.

이 같은 때는 부지런하게 단기간에 집중적으로 여러 매물을 찾아다녀야 합니다.

열심히 돌아다니다 보면 점차 비교 분석에 대한 안목이 생기기 때문에

유리한 조건으로 우량 매물을 매입할 기회가 자연스럽게 생기게 됩니다.

매물을 찾는 방법에는 기본적으로 유료 정보 서비스를 이용하거나 뉴스 매스컴을 이용하는 방법,

부동산 업자한테 추천을 받는 방법이 있습니다.

사실 부동산에 대한 지식이 없는 초보자들에게는 안정성과 수익성을 모두 따져봤을 때

전문 부동산 업자에게 매물을 추천 받는 방법이 현명하다고 할 수 있습니다.

하지만 일반적으로 부동산 업자한테 매물을 추천 받으면 제한적인 매물만 볼 수 있다는 점과

악질 업자를 만난다면 투자로서의 가치가 없는 매물을 추천해 줄 수도 있다는 단점 또한 존재합니다.

또 다른 투자자들이나 부동산 서적에 나와있는 데로 여러 매물을 보고 싶어 하면

싫어하는 경향이 강하다는 점을 미리 알고 있어야 합니다.

또 중개 업자들은 어느 정도 확신을 가지고 매물을 보려고 하는 투자자에게만 현장 답사를 시켜주기도 합니다.

중개 업자들 역시 그들만의 노하우가 있기 때문에 몇 번의 대화를 나누어 보면 지금 매물을 보려고 하는 사람이

초보 투자자인지 부동산에 관한 지식이 많은 배테랑인지 어느 정도 구별을 해 낼 수 있습니다.

만약 지금 매물을 보려고 하는 사람이 확신을 가지고 있지 않고 살지 말지 망설이고 있는 듯한 모습을 포착하게 된다면 

시간을 투자해서 직접 현장을 보여주지 않으려고 하는 경우도 있습니다.

그렇기 때문에 만약 싼값에 나온 좋은 매물을 소개해 준다면

언제라도 현금 동원이 가능하다는 식의 대화를 하며 투자 의지가 확고하다는 점을 부각 시키는 것이 좋습니다. 

실제 부동산 중개 업자들은 시간 등이 들기 때문에

자신이 미리 생각해 놓고 엄선해 높은 몇 개의 매물만 보여주고 싶어합니다.

하지만 투자에 들어가는 돈과 책임은 모두 본인의 것이라는 점을 확실히 기억하고 있어야 합니다.

여러 매물을 보고 싶어 하지만 부동산 중개 업자가 귀찮아 하거나 싫어하는 티를 과도하게 보여준다 하면

과감하게 다른 부동산을 방문하는 것도 방법입니다.

부동산 문을 나서서 주위를 둘러보면 타 부동산 2,3개는 볼 수 만큼 대한민국에 많은 것이 부동산 입니다.

투자자는 되도록 많은 매물을 확인한 다음 투자를 결정해야 된다는 것을 명시해야 합니다.

많은 매물을 보고 충분히 수익성, 안정성, 환금성 등을 검토한 뒤

최종적으로 전문가에게 투자 결정 여부를 자문 받는 것이 순서입니다.

1,2개의 매물만 보고 와서 성급하게 결정했다고 하면 전문가 역시 껄끄러워 할 것입니다.

또 투자 해당 지역의 적당한 매물을 확인했다고 하더라도 그 매물 주변의 매물 들 까지 확인하는 것이 좋습니다.

주변의 매물 들을 확인하고 비교를 해보면 그 지역의 부동산 시세를 비교해 볼 수도 있을 것이고

부동산 가치 여부 판단 까지 할 수 있습니다.

만약 자신이 친화력이 좋다고 자부하는 사람이라면 그 지역에 오래 살고 있는 사람들이나

인근 장사한 기간이 비교적 긴 식당 등에 가서 밥을 먹으며 주변 부동산에 대한 자문을 구하는 것도 좋은 방법입니다.

부동산 중개 업자는 매물을 파는 것이 그들의 목적이지만 투자자들의 목적은 수익성에 있습니다.

매물을 본 다음 그 매물에 대해 확실하게 조사하고 객관적인 평가를 내린 뒤 투자에 임해야 합니다.

여러 번 언급한 적도 있고 투자 전문가, 부동산 서적 등에서 제일 많이 나오는 내용이지만

부동산을 매입할 때 가장 중요하게 여겨야 하는 것 중 하나가 발품, 즉 현장 답사 입니다.

물론 요즘은 인터넷이나 어플 시장이 발달되어 있기 때문에 반드시 현장에 나가봐야 매물을 볼 수 있는 것은 아닙니다.

실제로 어떤 부동산 어플을 살펴보면 매물 현장 내부 화면, 외관 등의 현장을 자세하게 볼 수 있고

심지어 동영상 녹화 파일 까지 업로드 해 놓은 경우도 있습니다.

하지만 아무리 실감 나는 동영상과 사진이라도 현장 답사와 같이 중요한 과정은 없습니다.

현장 답사 라는 것은 그 지역에 직접 가서 주변의 매물 들을 비교해보거나

주변 주민들에게 자문을 구하는 모든 것이 포함 되어 있는 과정입니다.

그렇기 때문에 현장을 찾아가서 입지 여건, 상권 분석,

나아가서는 투자 가치 파악까지 모두 확인하고 오는 것이 정석이며 가장 현명한 방법이라고 할 수 있습니다.

중개 업자로 부터 물건에 대한 충분한 브리핑을 받고 난 뒤 현장을 확인할 때는

주변의 도로 상태, 대중교통, 교통 현황 등을 눈 여겨 보고

지역 내 향후 개발 예정 시설이나 지역 개발 정보 등을 확인하는 것이 좋습니다.

상가나 근린 생활 시설 등 상업용 부동산에 투자를 하려고 할 때는 특히 상권 내 경쟁 시설 조사를 통해

영업 상태, 층 별 업종 구성, 이용 현황 등을 확인해 두어야 합니다.

간혹 초보 투자자들 중에 자신이 투자하려고 하는 상가 건물 내부에 영업을 하고 있는 업종에 대해서

큰 관심을 두고 보지 않는 사람들이 있는데 이 것 역시 반드시 확인 해야 하는 조건이라고 할 수 있습니다.

만약 자신이 투자하고자 하는 매물이 근린 생활시설이면

반드시 근린생활시설 건물에서만 할 수 있는 영업 군의 업종이 있습니다.

한 가지 간단한 예를 들자면 보고 있는 매물 건물에

댄스 스포츠, 리듬 댄스 교실 등의 무도 학원이 영업을 하고 있는 중이라면

기존에 하고 있던 영업장 이기 때문에 큰 문제가 없다 라고 생각 할 테지만 큰 오산입니다.

건축법 상 학원은 근린생활시설로 분류되는 부동산에서 영업을 하는데 문제가 되지는 않지만

무도 학원은 제외되며 무도 학원은 위락시설로 분류되는 부동산에서 만 영업을 할 수 있습니다.

만약 추후에 민원이 들어가게 된다면 그에 따른 벌금은 모두 건물주가 부담해야 하며

상가 임대차 보호 법으로 인해 벌금을 납부하고 있는 상황에서도 무도 학원을 내쫓지 못하는

아이러니한 상황이 발생할 수 있습니다.

그렇기 때문에 매물을 볼 때는 부동산의 분류과 그에 따라 영업이 가능한 영업 군을 반드시 파악해야 합니다.

만약 모든 조건이 부합하고 매물이 마음에 들었다면 계약을 할 수도 있지만

2, 3차 답사 과정을 별도로 진행하는 것이 더욱 확실합니다.

주변 부동산 관련 지식이 있는 지인이나 친척과 함께 와서 직접 세입자를 만나 불편 여부, 건물의 장 단점을 묻거나,

그 전 답사 때 미처 확인하지 못하고 놓친 부분을 보완한다고 생각하면 됩니다.

이러한 과정을 거친 뒤 투자를 한다면 실패할 확률을 최소한으로 줄일 수 있습니다.