법원경매란 어떤 제도일까, 법원경매의 개념

법원 경매란 빌린 돈을 받지 못할 때 채권자의 재산을 보호하기 위해

채무자의 재산을 강제로 처분하여 돈을 받아내기 위한 제도입니다.

이전에는 법원 경매라고 하면 위험한 것이라고 생각하기도 했던 시절이 있었지만

최근에 와서는 경매가 있는 날이면 법원이 발 디딜 틈 없이 사람들로 꽉 들어찰 만큼 경매는 대중화 되었습니다.

어떻게 생각해보면 남이 망해서 쫓겨난 집을 싸게 사려고 몰려드는 개념이기 때문에

안타깝기도 하지만 이 경매가 활성화 될수록 경매로 나온 부동산이 더욱 높은 값에 낙찰되기 때문에

경매를 당하는 사람은 조금이라도 더 많은 돈을 가져갈 수 있고

돈을 꿔준 채권자 역시 돈을 제대로 받을 수 있게 됩니다.

경매에 참가하려면 일단 경매로 나온 부동산 중에 마음에 드는 매물이 있는지 살펴 보아야 합니다.

법원 경매 사이트를 검색하고 마음에 드는 매물을 찾았다면,

등기부 등본이나 토지 관련 서류를 보고 이 부동산이 왜 경매로 넘어가게 되었는지,

이 부동산을 매입해도 문제가 없을지 등의 사항들을 잘 판단해야 합니다.

이를 권리 분석이라고 하고 만약 권리 분석에 아무 문제를 찾을 수 없다면

매물 현장을 방문하여 눈으로 직접 확인을 해보면 됩니다.

살펴본 결과 최종적으로 그 부동산이 괜찮다는 판단이 서게 되면

 경매 당일 해당 법원에 가서 원하는 금액을 적은 입찰서를 제출하면 됩니다.

그렇다면 최고 가격으로 입찰한 사람에게 낙찰이 되고, 잔금을 치르면 소유권이 바뀌게 됩니다.

예전에는 법원에 직접 가서 매물을 알아보는 등의 불편함이 따랐지만

최근에 와서는 법원 경매 사이트나 사설 경매 사이트 등을 통해

경매에 관한 많은 정보를 얻을 수 있기 때문에 누구나 쉽게 참여할 수 있고 다가설 수 있는 제도가 되었습니다.

이 여러 경매 관련 사이트들 에서는 경매 물건에 관한 정보 뿐만 아니라 감정 평가서,

등기부 등본, 사진 등의 각종 서류들과 권리 분석에 관한 각종 동영상 강좌까지 제공되는 사이트도 존재합니다.

이런 정보만 잘 분석하고 주의 사항들만 정확하게 숙지한다면

경매를 통해 적은 돈으로 내 집을 마련하거나 성공적인 부동산 재테크의 행운을 잡을 수도 있습니다.

이렇게 보면 경매는 유용한 재테크 수단인 것은 확실하지만

아직 보편적인 재테크 수단이라고 활성화 되지는 않았습니다.

아직 까지는 많은 사람들이 경매로 부동산을 사는 것을 위험하다고 생각하기 때문입니다.

가끔 경매로 부동산을 낙찰 받은 뒤 잔금까지 지불 했는데 문제가 생겨 돈을 날리거나,

생각지도 못한 추가 비용이 들었다는 등의 이야기를 하는 사람들도 있습니다.

하지만 이것은 경매의 기본인 권리 분석을 제대로 하지 않았기 때문에 생기는 일입니다.

권리 분석에서 권리란 부동산의 소유권을 행사하는 데 방해가 되는 사항들로 가압류나 근저당, 가 등기 등을 말합니다.

권리 분석은 이런 권리들 중에서 경매 후에 완전히 사라지는 것과 사라지지 않고 남아

낙찰자를 괴롭히는 것을 가려내는 작업 입니다.

만약 권리 분석을 잘못 하여 이런 권리들이 하나라도 남게 된다면 추가 비용이 들 수도 있고,

때에 따라서는 소유권 자체를 상실하는 경우도 있습니다.

그렇기 때문에 권리 분석이란 원칙을 잘 지켜야 합니다.

그렇다면 권리 분석은 어떤 것들을 봐야 할까요?

가압류와 저당권이 잡혀있는 매물은 문제가 있는 매물이라고 판단하여 배제하는 경우가 있습니다.

경매로 나온 매물의 등기부 등본을 보면 부동산 주인이 돈을 빌렸다가 상환하지 않은 것이기 때문에

재산을 함부로 처분하지 못하게 하는 가압류나

본 매물을 담보로 설정하고 있는 저당권이 여러 개 있는 것은 당연한 일입니다.

하지만 경매로 매물이 팔리게 되면 가압류와 저당권은 자동적으로 풀리게 되기 때문에

가압류와 저당권은 아무리 많더라도 걱정할 필요는 없습니다.

하지만 말소 기준 권리보다 앞선 가 등기, 가처분, 전세권이 있는 부동산을 낙찰 받으면

가압류가 그대로 남게 되어 다시 경매를 당할 수 있게 됩니다.

말소 기준 권리란 등기부 등본에서 가장 날짜가 빠른 가압류나 저당권을 말합니다.

이런 말소 기준 권리보다 앞서는 가 등기나 가처분, 전세권은 경매 낙찰자가 그대로 떠안아야 하는 사항입니다.

가 등기란 다른 사람에게 팔기로 했다고 미리 등기부 등본에 표시를 해 둔 것이기 때문에

말소 기준 권리보다 앞서는 가 등기는 정말 조심해야 하는 사항입니다.

만약 이것이 본 등기로 전환된다면 낙찰자는 소유권을 상실하게 됩니다.

드물긴 하지만 예고 등기 역시 반드시 알아두어야 하는 사항입니다.

우선 예고 등기는 말소되지 않습니다.

예고 등기는 쉽게 말하자면 현재 부동산의 소유권 자를 가리는 소송이 진행되고 있다는 것을 경고하는 것 입니다.

현재 소유권의 문제로 소송이 진행 중인 A의 부동산을 낙찰 받았는데

나중에 부동산이 A의 소유가 아닌 B의 소유라는 법원의 판결이 나게 된다면,

낙찰자의 소유권은 상실됩니다.

이 외에도 등본 상에 표시되지 않은 숨은 권리들도 있습니다.

이런 숨은 권리를 찾아내려면 현장을 답사 하는 수밖에 없습니다.

등기부 등본 상에 표시되지 않은 권리로는 법정지상권, 분묘기지권, 유치권 같은 것들이 있습니다.

법정지상권이란 땅 주인과 건물 주인이 다른 경우에

건물 주인에게 건물이 세워져 있는 땅을 이용할 수 있다고 인정해주는 권리입니다.

땅을 낙찰 받아 건물을 지으려고 하는데 낙찰 받은 내 땅에 다른 건물이 있다고 하더라도

마음대로 건물을 헐어버릴 수 없는 개념입니다.

만약 그 땅에 부동산이 아닌 무덤이 있어도 지상권은 인정되며, 이를 분묘기지권 이라고 합니다.

유치권이란 건물을 새로 지었거나 리모델링을 했는데 건물주가 시공 업자에게 대금을 지불하지 않는 경우

공사 대금을 받기 위해 시공 업자가 건물에 설정하는 저당권 같은 것입니다.

이런 건물을 낙찰 받았을 경우 공사 대금을 대납해야 할 수 있기 때문에 조심해야 합니다.